As reported in Nanyang Siang Pao (Property Section). I have given a press interview on Strata Management Bill. Nanyang has interviewed a few stakeholders and compile it to a report.
垃圾没人清、走廊电灯不亮、泳池和公园失修、居民拖欠百万管理费、管理层跑路…。
几乎每一天，不同地区不同的高楼住宅，包括组屋和公寓，都上演着不同程度的民声问题和管理纠纷，缠扰着约半人口。
刚在国会通过的2012年分层管理法令（Strata Management Act 2012），能否一劳永逸日夜缠绕组屋或公寓居民的烦恼？这道原本该是万灵药之方，处理不当会否反成催命符？我们访问了法律界人士、发展商和购屋者协会，全面检讨这项新法令。
当高楼房产越建越多，当约半人口买不起有地住宅，我们的确非常需要一个保障及制衡业主和管理层的法律约束。
政府认为，刚在国会通过的2012年分层管理法案，能有效解决高楼住宅如组屋和公寓的问题及纠纷。
但这项法案从提呈至通过，过程中有不同的组织发表不同的声音，甚至指出个中弊端。
一般平民如你我，难以诠释法律中的种种，那么就让专业人士来给我们导读，看看这道被视为解决组屋和公寓问题的万灵药，到底有多灵？
分层管理法案 楼民的希望
不管是屋价使然、考量治安问题或大势所趋，的确越来越多人住进高楼房产。
凡举提到高楼住宅的权益等课题，动辄是千万人口的贴身利益，因为近半人口居住在组屋或公寓，尤其是大城市如吉隆坡、八打灵再也、槟城和新山等。
不管是平民组屋还是奢华公寓，只要是居住在高楼住宅的居民，其实随时都会面对管理上、业权上和居住环境上的种种问题。
高楼问题层出不穷但在高楼产业管理方面，我国仍缺乏完整的法律结构来管制和解决高楼产业纠纷，才使组屋和公寓问题层出不穷，而且屡见不鲜。
亿达法务办事处创办人陈佐彬律师表示，加上一般高楼所应用的分层地契模式，已伸展到围篱社区（Gated and guarded community），使房产管理变得相对地复杂。
“尤其在现在风行的综合发展项目（Mixed development）趋势下，现有的法令可说是追不上时代和整个行业的发展步伐。”
因此政府提呈2012年分层管理法案（Strata Management Bill2012）以及分层地契修正法案（Strata Title Bill2012），取代该2007年的旧法令。
政府希望两者可补足2007年建筑物与共管产业（维修与管理）法令【Building and Common Property（Maintenance and Management）Act2007】的不足。
可以说，2012年分层管理法案是公寓族的希望，用来解决管理不当引起的种种问题，保障业主的权益；同时也保障管理层因业主拖欠管理费，导致入不敷出，或影响管理和维修素质，令其他业主必须同时受罪的困境。
新保障1:设仲裁庭解决纠纷
在2012年分层管理法令下，政府将成立的分层管理仲裁庭（Tribunal Pengurusan Strata），解决各种棘手的共管产业问题。
仲裁庭以主席为首，并有副主席及20名官员，可处理西马、吉隆坡联邦直辖区和纳闽直辖区的高楼管理机构（或联邦管理机构）、发展商、管理代理、购屋者以及业主提出的投诉、索偿及纷争案件。
此仲裁庭有相等于法庭的权力，运作方式如消费仲裁庭，处理索赔额不超过25万令吉，有关分层房产的纠纷，如每月的管理费，共管产业的公共范围清理，上下楼住户的纠纷等。但无权审理有关土地拥有权、房地产或土地利益或任何特许权的纠纷。
根据此分层管理法今，各方都要服从管理仲裁庭所做的决定。不过，若其中一方认为仲裁庭的决定出现严重偏差，可上诉到高庭挑战其判决。
同时，分层管理法令也阐明一旦案件已入禀房屋仲裁庭，此案件就不能带上民事法庭。
陈佐彬解读
捷便投诉管道
亿达法务办事处创办人陈佐彬律师表示，仲裁庭可审理包括投诉、索偿和纷争的案件，但不处理土地拥有权的纠纷案件。
“分层管理仲裁庭拥有相等于法庭的权力，任何一方若没有服从仲裁庭的判决，将构成罪行。
“不遵守仲裁庭判决的人，若罪成，可被罚不超过25万令吉或最高监禁3年，或两者兼施。重犯者更可被罚款每天不超过5000令吉。”
他说，成立分层管理仲裁庭后，购屋者多了一个诉讼管道，且在一般的情形下（除非涉及非常技术性的课题）不需要委托律师作为代表的。
新保障2:对付拖欠管理费业主
2012年分层管理法令也赋予更多权力给管理层，以制定本身条例，包括管理停车位、垃圾、组屋保安与安全、公共措施，住户违例养宠物，以及处理拖欠维修费问题。
法令规定，屋主在收到物业管理层发出月结通知后，必须在14天内缴付管理费，否则须缴付10%的年利息。
面对拒绝缴付管理和储备基金费用的屋主，产业管理层可向管理仲裁庭投报。
若在没有合理理由下，管理仲裁庭可判屋主罚款最高5000令吉，或监禁最高3年或两者兼施，若继续犯错则每天罚款50令吉。
黄汉伟解读
保障守规业主权益
槟州行政议员黄汉伟表示，面对拒绝缴付管理费和储备基金的屋主，管理层可向根据该法案下成立的仲裁庭投报。
他说，这么一来业主便不敢再无理拖欠管理费，影响组屋或公寓的保养和管理素质。
建议1.灌输国民意识和道德
陈佐彬说，大约只有一半的分层产业业主愿意定时缴交管理费，由此可见我国的公民意识仍然不足。
为了更有效地调解分层产业的纠纷，他建议政府除了要改进现有的高楼产业的法律结构，也应该灌输购屋者一些正确的国民意识，以便营造和谐的分层居住环境。
新保障3:建筑委会拥实权
政府将成立一个建筑物委员会（Commissioner of Building），若有纷争或发生业主拖欠管理费等问题，产业管理层可向建筑委员会申请禁令，扣押屋主的流动资产。
如果在执行扣留令时受阻，还可以出动警方协助破门来执行扣留令。
建议1.设独立委会监管
吴明权认为，这个建筑管理者独立委员会应由政府管辖，例如隶属房屋与地方政府部，而不是注册估价师局或者特别纪律部门。
“这个建筑管理者独立委员会应该公开让合格专业人士担任，即在建筑物管理拥有各种管理知识、技能与能力的专业人士。”
他认为，这些建筑管理者独立委员会成员必须在注册后，才可获准管理产业。
建议2.违例者吊销执照
全国购屋者协会总秘书郑金龙认为，相关监管单位应该对犯错的产业管理者采取纪律处分，例如吊销执照或限制他们继续管理建筑等。
郑金龙说，很多未注册的产业管理者在胡乱挥霍管理基金后，仍然逍遥法外，导致共管房产的管理基金赤字或管理单位亏损。
总括而言，他认为，唯有让这些产业管理者正式注册，才能让很多问题迎刃而解。
“届时，每个人（特别是政府和人民）将不再那么头疼。”
分层管理法令规定，产业管理者都必须注册，而且必须拥有估价师资格，才能算是正式与合法的管理者。
针对这项条款，估价师、评估师和房地产代理委员会之前有召开汇报会，表示会规范及献议让非估价师管理代理员注册为产业管理者，但前提是必须符合该委员会的条款及条件。
争议1：建筑管理被垄断？
据统计，我国目前的建筑物管理领域共有5万名拥有专业资格的建筑物管理者，管理商用、高楼以及住宅产业。
但发展商MCT Consortium执行董事吴明权指出，这些目前在建筑管理业的人，大多数都不是估价师，而是正在兼读建筑与设施管理的文凭、学位以及硕士班的学生。
“现在新法令要求只有合格估价师才能担任专业房产管理者，使这些非估价师，但在进修建筑管理课程的人陷入两个困境。”
他说，他们的专业资格不被认可，同时也再看不到在建筑管理行业的工作前景，甚至可能随时失业，最终被逼选择收入较低且无需相关领域资格的工作。
争议2：估价师会管建筑吗？
吴明权说，建筑物管理讲求的是涵盖各种技能和能力的多种纪律管理，而不只是估价的能力。
当中，他提到，工程、建筑、会计、法律、技术精湛的工艺、技术和职业技能、估价、测量、项目管理和房地产管理等等知识，是建筑管理者必备的，而不仅仅是估价的能力而已。
争议3：管理费恐上扬
虽然新法令注明只有合格估价师才能管理房产，但代表发展商与建筑物业主的共管机构（JMB）与管理机构（MC）可豁免。
吴明权说，这么一来，业主、共管机构（JMB）或管理机构（MC）不能再自行管理商用产业，也不能再委任他们所选择的任何管理代理。
相反的，业主必须向合格估价师且有注册的产业管理者要求提供服务，并需要承担更高的管理费。
吴明权认为，这是一种威慑，将牵扯很多负面影响，最重要的是会加重分层物业的管理成本。
他指出，这种牵连负面效应将会波及组屋、公寓以及高级公寓的单位业主，因为委任管理代理员的额外开支，将会加重他们的负担。
“中等以及低收入一群（主要是组屋及廉价公寓）最能感受这种负面影响，因为这类建筑物的收入来源与收集较低，所以管理代理员需要采取进一步行动，去获得费用。”
交屋时须交分层地契
政府提呈2012年分层地契修正法案，以修订1985年分层地契法令，旨在进一步保障购屋者的利益，同时为分层管理法案的推行做相对的协调与跟进。
根据此分层地契修正法，房屋发展商在交屋时必须同时移交分层地契给购屋者。
法令也阐明，发展商必须在获得分层地契图测草案证书的1个月内，向当局申请建筑或土地分层手续。
如果发展商没有依据规定，申请建筑或土地分层手续，将被罚款最低1万令吉，或不超过10万令吉，或者坐牢不超过3年，或两者兼施。
重犯者将被罚款不超过10万令吉，或每天被罚不超过1000令吉。
此外，为了解决延迟移交分层地契所造成的问题，政府将会推行分层地契电子土地管理系统，以便加强批准地契的效率。
陈佐彬解读新法 未能全面平衡利弊
亿达法务办事处创办人陈佐彬律师认为，这项条款将会间接地废除联合管理机构（Joint Management Body），当中有利也有弊，两者间未能全面平衡。
发展商和购屋者可从中受惠，但同时业主也暴露于一定的风险中。
以下，陈佐彬一一为我们分析。
好处1：转名更省时
购屋者获得分层地契，就可直接向土地局申请产业转名手续，无需像之前般，必须先得到发展商确认，才能进行有关产业买卖的手续。
在过去，很多组屋或公寓，即使业主已入住数年，甚至是超过10年，都可能仍未拿到分层地契。
当业主想要脱售有关房产或转名给其他亲人时，必须等发展商发出确认信（letter of consent）后，才能向土地局申请办理转名手续。
很多时候，等待确认信的过程漫长，有的业主因为这样失去脱售的良机。
好处2：发展商省力
由于发展商在交屋时，必须同时移交分层地契给购屋者，所以管理产业的责任也会同时移交给管理机构（Management Corporation），因此，发展商就可以在这方面省下了不少功夫。
好处3：要求维修缺陷
这么一来，管理机构接管时，有关房产应该还享有缺陷保用期（Defect Liability Period）。
因此，如果管理机构发现建筑物或其共管产业已出现漏水等等问题，便能在缺陷保用期内，要求发展商维修。
弊端1：业主无管理经验
由于新法令将会间接地废除联合管理机构（Joint Management Body），而发展商也不必再管理建筑和共管产业。
法令规定交屋时，也同步移交分层地契和管理权，那么房产的管理重任直接交给管理机构身上。
这对缺乏建筑专业知识的购屋者来说，无疑是一个重担；而且由购屋者成立的管理机构，可能会因缺乏建筑专业知识，而不能有效地或维持高素质的管理和保养工作。
郑金龙解读旧法 失当管理层难予赔偿
全国购屋者协会总秘书郑金龙觉得政府需要正视旧法令的“漏洞”，是因为目前很多分层建筑物都是由没有注册者管理。
他说，市面上不少产业管理者的经营手法不当，而且数量越来越多，监管单位接获的公众投诉相应增加和更为频密。
他提到，一般的公众投诉，包括指产业管理者忽视住户、家人以及租客的生命安全。
他认为，这些问题日益严重，甚至几乎到了无法补救的地步，是因为监管当局缺乏针对产业管理者不当行为的纪律处分。
当不愉快事件发生时，他说，唯一的方法，就是告上法庭：“当法庭裁判产业管理者失误时，后者须脱售所有资产，但脱售所得未必能满足索赔。”
他续说：“换言之，这个裁决仅仅是一张纸而已。反之，若这些产业管理者已经注册的话，将有一笔补偿保险解决索赔需求。”
2012年分层地契修正法其他摘要
●产业持有人或发展商必须在分层地契分发的30天内，签署所有相关的转名文件。
●购屋者必须在获得分层地契通知书后的30天内，签署所有相关的转名文件。若产业持有人，或是购屋者违反了上述条例，可被判处罚款不少过1000令吉，但不超过1万零吉。
●廉价组屋则无须申请分层地契。州政府可在屋主的要求下，根据其地点、建筑类别及建筑成本，鉴定其是否属于廉价屋，然后自行作出认可。
分层管理法 分层地契修正法 褒vs贬
市场普遍上看好，2012年分层地契管理法令可填补2007年建筑物与共管产业法令，并形容它是正面及有远见的。
同时，这项新法令也厘清了许多高楼住宅在管理上的灰色地带，尤其是在上诉机制的缺陷。
最主要的一点，是这项法令下放更多权力予管理层执法，以及对付某些逃避缴付管理费的业主，包括扣押业主的流动资产等。
购屋者协会：厘清灰色地带
全国购屋者协会总秘书郑金龙对政府拟定2012年分层地契管理法令，投以支持票：“新法令能解决分层管理所衍生的各种问题，以及填补旧法案的不足与厘清所有灰色地带，所以我们应该支持政府这个举措。”
郑金龙希望该新法令将以更加全面的形式规定生效，以便改善我国的分层管理方式。
“因为新法令清除了旧法令的灰色地带后，具有责任感的发展商将会有更清晰的方向，清楚了解他们所需采取的行动。”
他说，站在购屋者的角度，新法令可弥补旧法案所无法提供的保障，所以购屋者将可从新法案的额外条件中受惠。同时，该协会也提呈了一份备忘录给国会，以解决法案中的一些误解。
陈佐彬：有利买卖双方
对于陈佐彬来说，新法令和修正法都是旨在针对现有的法律结构来进行调整和修补一些法律上的漏洞，他认为，无论是对发展商或购屋者而言，新法令和修正法都是好消息。
“政府拟定的新法令，代表政府积极正视分层社区为我国城市化的必经之路。
他说，尤其是在房价倍增和一屋难求的情况下，新法令和修正法所促成的高效程序、坚决执行与新成立的分层管理仲裁庭，都是为了提升与正视现有的法律架构、建筑物委员与民事诉讼。
黄汉伟：管理佳屋价高
槟州行政议员黄汉伟披露，一直以来，高楼面临管理层要职因吃力不讨好，而无人问津，但在新法令下，管理层的主席、秘书等重要职位者，可以拿到津贴，借此鼓励大家站出来为住户服务。
根据槟州行政议员黄汉伟说，目前全国仅68个地方政府设建筑委员会（COB）单位，管理着1万3000个高楼建筑物计划，其中45%或400万人居住在吉隆坡高楼，单单在过去2年已接2万7450宗投诉。
“建筑专员的服务效率低，以及缺乏法律背景和充足训练，使到组屋高楼的纷争及堆积如山的投诉无法获得妥善调解及处理。”
黄汉伟说：2012年分层管理法案可协助高楼建筑管理层有效的执行任务，屋价将自然增值。
仍有美中不足
政府冀望通过全新的2012年分层管理法令及2012年分层地契修正法令，有效解决有关分层产业的纠纷和问题，保障业主和居民的利益。
但近月来，不同的组织和专业人士纷纷指出个中的不足和弊端，当中，涉及高楼房产管理者的一环，引起特别多的关注和争论。
当然，世上很难有十全十美的事，这两项刚在国会通过的法令也一样，即使有再多的称赞和支持声音，并不代表这项法案已经无懈可击，当中还是会有美中不足的地方。
购屋者协会：灰色地带随时浮面
询及新法案有何不足的地方时，郑金龙如此回应：“就像所有法律一样，2012年分层地契管理法案也不是完全无懈可击的。
当每个案件的情况、新问题或者挑战不断增加时，有些问题就会渐渐出现灰色地带。”
他认为，当这个新法令在执行上，逐渐发现不确定或者含糊的地带，政府应该继续改善。
陈佐彬：刑罚太轻威慑不足
与其他先进国家相比，陈佐彬认为，新法令建议的刑罚，并不足以达到威慑及牵制有关单位的作用。
他以其他先进国家为例，“一旦发展商没有按照法令的规定下完成义务，将面临执照被吊销或是列入黑名单等的处罚。
“如果业主拒绝缴交管理费，那么他的产业将会被法庭宣判拍卖，以偿还所欠下的管理费。”
陈佐彬还认为，我国是需要另一个法令来加于管制有关廉价组屋的条例，但大前提则是防范社会问题的滋生，以及让人们可以实现居者有其屋的目标。
吴明权：垄断管理社会失衡
吴明权认为，只让合格估价师来管理建筑物，市面根本没有足够的估价师，同时可预见的是，在供求失衡的情况下，建筑管理费可能会上涨。
“这个法令创造了社会的不平衡，有人可以垄断整个行业，但也有人则因而必须付出更昂贵的服务费。”他认为，建筑物管理不能，也不应该，排斥任何特定的专业或职业。
“但估价师、评估师和房地产代理委员会的立场，已明显是要巩固实力和垄断整个建筑物管理的权力。”
吴明权认为，新法令无法保证在有效管理建筑物与产业并不会加重业主经济负担。
二零一三年一月八日 晚上十一时四十四分
